O situație des întâlnită în viața de zi cu zi, în special în mediul rural este deținerea unor imobile fără titlu de proprietate (fără acte legale), deși persoana care posedă respectivul imobil s-a comportat ca un adevărat proprietar o perioadă îndelungată și posesia nu i-a fost tulburată de nicio altă persoană care să pretindă vreun drept asupra imobilului.
Cauzele unor astfel de situații pot fi diverse: dobândirea imobilului printr-un înscris sub semnătură privată (când legea permitea acest lucru) ori nefinalizarea unor proceduri succesorale foarte vechi.
Pentru a putea fi proprietar în sensul legii și pentru a putea dispune din punct de vedere juridic de un imobil aflat într-o astfel de situație, cel îndreptățit are la îndemână calea judiciară prin procedura uzucapiunii dacă sunt îndeplinite câteva condiții legale.
Potrivit dispozițiilor legale incidente (art. 931 – 934 Cod Civil) uzucapiunea poate fi de două feluri: tabulară și extratabulară.
Uzucapiunea extratabulară permite dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil și a dezmembrămintelor sale prin posesia continuă timp de 10 ani, în cazurile în care imobilul nu este înscris în nicio carte funciară sau în situații precum decesul proprietarului înregistrat sau renunțarea la proprietate.
De cealaltă parte, uzucapiunea tabulară se referă la dobândirea dreptului de proprietate de către cel care a fost înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, în cazul în care acesta a posedat imobilul timp de 5 ani după înregistrarea cererii de înscriere și a manifestat buna-credință.
În cazul uzucapiunii extratabulare (cea care este cel mai des întâlnită în practică), termenul uzucapiunii începe să curgă din momentul în care imobilul posedat a rămas fără proprietar, respectiv proprietarul a decedat, și-a încetat existența sau a renunțat la dreptul său de proprietate, chiar dacă posesia celui care invocă uzucapiunea a început anterior.
O chestiune oarecum complicată în practică este indicarea numelui și domiciliului pârâtului sau pârâților. Legea impune ca cererea de chemare în judecată să fie făcută în contradictoriu cu fostul proprietar și pentru că în practică poate fi vorba de posesie îndelungată întinsă chiar pe mai multe generații, identificarea fostului proprietar poate fi o adevărată provocare.
În ce privește actele necesare deschiderii unui proces de uzucapiune, art. 1.051 alin. (3) din Codul de procedură civilă enumeră următoarele:
a) un certificat eliberat de serviciul public comunitar local de evidență a persoanelor, care atestă că titularul dreptului înscris în cartea funciară este decedat, precum și data decesului sau, după caz, un certificat emis de autoritatea competentă, care atestă faptul că persoana juridică titulară a dreptului înscris în cartea funciară și-a încetat existența;
b) un certificat eliberat de camera notarilor publici, din care să rezulte faptul dacă moștenirea titularului înscris în cartea funciară a fost sau nu dezbătută, iar în caz afirmativ, care sunt persoanele care au cules moștenirea respectivă;
c) un certificat eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că acesta nu face parte din domeniul public al statului sau al unității administrativ-teritoriale;
d) certificatul de rol fiscal, atunci când este cazul;
e) înscrisul constatator al actului juridic pe care solicitantul și-a întemeiat posesia, atunci când este cazul;
f) documentația tehnică cadastrală a imobilului, realizată, pe cheltuiala celui interesat, de o persoană fizică sau juridică autorizată, potrivit legii;
g) extrasul de carte funciară pentru informare, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară ori a înscrierii declarației de renunțare la proprietate, precum și a faptului dacă imobilul este sau nu grevat de sarcini, eliberat de biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară; în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară în folosul altei persoane și nici grevat de sarcini, un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt, inclusiv faptul că nu a fost alocat un număr cadastral pentru înscrierea imobilului;
h) lista cuprinzând numele, prenumele și domiciliul a cel puțin 2 martori.
În concluzie, având în vedere complexitatea și importanța uzucapiunii imobiliare, este recomandabil să consultați un avocat specializat în dreptul imobiliar pentru a vă asigura că înțelegeți în mod corespunzător implicațiile legale și procedurile aplicabile în situația dumneavoastră specifică. Acesta vă poate oferi sfaturi juridice personalizate și vă poate ghida în demersurile necesare pentru protejarea și afirmarea drepturilor dumneavoastră în conformitate cu prevederile legale.
